關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則
第一條 為規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《廣東省實(shí)施〈中華人民共和國價(jià)格法〉辦法》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物價(jià)局、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等法律、法規(guī)及規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本細(xì)則。
第二條 本細(xì)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。
第三條 本細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。
第四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
第五條 市物價(jià)局會(huì)同市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理監(jiān)督工作。
第六條 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。
包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
第七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。
業(yè)主大會(huì)成立之前的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。
業(yè)主大會(huì)成立之后的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫）及其它非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。
第八條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)，由市物價(jià)局會(huì)同市房產(chǎn)管理局根據(jù)不同類型及服務(wù)內(nèi)容制定，并向社會(huì)公布。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)，應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本、業(yè)主承受能力以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等因素適時(shí)調(diào)整。
制定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)應(yīng)進(jìn)行成本監(jiān)審。
第九條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在我市指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)實(shí)際情況與業(yè)主協(xié)商確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方協(xié)商確定。
業(yè)主大會(huì)成立之前的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金應(yīng)當(dāng)按照政府指導(dǎo)價(jià)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，因服務(wù)質(zhì)量、成本變化、合同期限等原因需要調(diào)整或重新約定標(biāo)準(zhǔn)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)協(xié)商確定，重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同并備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須通過書面征求意見、記名表決等形式協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后實(shí)行。
第十一條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和《物業(yè)管理委托合同》實(shí)行備案制度。新建住宅物業(yè)具體物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和《物業(yè)管理委托合同》內(nèi)容應(yīng)在住宅物業(yè)開始發(fā)售（含預(yù)售）20天前報(bào)市物價(jià)局和市房產(chǎn)管理局備案，并于發(fā)售前在銷售現(xiàn)場一并公布。備案后，物業(yè)未交付使用前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)（開發(fā)企業(yè)）不得調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依法調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在調(diào)整后的10天內(nèi)向市物價(jià)局和市房產(chǎn)管理局備案。
�。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)履行備案時(shí)，應(yīng)提交如下資料：
1、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)備案登記表一式四份；
2、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
3、物業(yè)管理資質(zhì)證書復(fù)印件；
4、物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；
5、物價(jià)員登記表；
6、業(yè)主同意重新調(diào)整（約定）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的證明材料；
7、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)突破政府指導(dǎo)價(jià)的，需提供經(jīng)物價(jià)局核定具體標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)文件復(fù)印件。
�。ǘ段飿I(yè)管理委托合同》備案須提交如下材料：
1、物業(yè)公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（核對原件）；
2、物業(yè)公司資質(zhì)證書復(fù)印件；外市物業(yè)的分公司備案證明復(fù)印件（核對原件）；
3、委托方身份證明文件（如：開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照、業(yè)主委員會(huì)備案通知書、居委會(huì)委托證明等）復(fù)印件；
4、物業(yè)管理區(qū)域劃分圖（經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面圖上劃分，新建物業(yè)由建設(shè)單位劃定、已實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域由物業(yè)公司劃分）。
第十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)需突破政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，需報(bào)市物價(jià)局核定。
第十三條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。
第十四條 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：
�。ㄒ唬┕芾矸⻊�(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；
（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；
（三）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
�。ㄋ模┪飿I(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；
（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；
（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；
（七）辦公費(fèi)用；
（八）物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理費(fèi)分?jǐn)偅?/SPAN>
�。ň牛┪飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電費(fèi)用（不含二次供水加壓電費(fèi)）；
�。ㄊ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
（十一）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。
第十五條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。專項(xiàng)維修資金的使用按照市房產(chǎn)管理局有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)法定產(chǎn)權(quán)建筑面積按月計(jì)收。已辦理房產(chǎn)證的，以房產(chǎn)證記載的建筑面積為準(zhǔn)。房產(chǎn)證未記載建筑面積或未辦理房產(chǎn)證的，以物業(yè)買賣合同中約定的建筑面積為準(zhǔn)。
業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)的車位（車庫）服務(wù)費(fèi)按車位（車庫）數(shù)量計(jì)收。已按建筑面積收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的配套車位（車庫），不得重復(fù)收取車位（車庫）服務(wù)費(fèi)。
第十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或者租賃權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第十八條 物業(yè)管理區(qū)域已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)全額交納。
第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線數(shù)字電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)或水電周轉(zhuǎn)金。
第二十條 業(yè)主對其物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修，應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝修管理服務(wù)協(xié)議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主或裝修人員收取裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、證件工本費(fèi)、裝修保證金（押金），具體標(biāo)準(zhǔn)由市物價(jià)局制定。
第二十一條 物業(yè)小區(qū)實(shí)行出入證管理的，應(yīng)當(dāng)為業(yè)主免費(fèi)提供每戶不少于3張出入證（其中有車位的不少于1張車輛出入卡）。業(yè)主申請多配置或因遺失、損壞等需要重新辦 證的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按制作成本收取工本費(fèi)。
第二十二條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，所得收益依法歸全體業(yè)主共有，并主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停放保管服務(wù)收費(fèi)，按市物價(jià)局有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。已收取機(jī)動(dòng)車停放保管服務(wù)費(fèi)的，不得重復(fù)收取車位（車庫）物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的自愿委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，其收費(fèi)由雙方協(xié)商確定。
第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的，其他部門、單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。
第二十六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行公示，接受有關(guān)管理部門的檢查和業(yè)主監(jiān)督。
第二十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守價(jià)格法律、法規(guī)和政策，建立健全明碼標(biāo)價(jià)制度、價(jià)格投訴受理制度、物價(jià)員工作制度等各項(xiàng)內(nèi)部價(jià)格管理制度，配備價(jià)格管理人員，加強(qiáng)價(jià)格自律、自覺規(guī)范價(jià)格行為，不斷改善經(jīng)營管理，為業(yè)主提供更好的服務(wù)。
第二十八條 對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有爭議的，業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以向市物價(jià)局申請協(xié)商調(diào)解。
第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由市物價(jià)局依法查處：
�。ㄒ唬┪唇�(jīng)市物價(jià)局批準(zhǔn)，超過政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的；
�。ǘ┥米栽O(shè)立強(qiáng)制性收費(fèi)項(xiàng)目的；
（三）不實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)或不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)的；
�。ㄋ模┎话匆�(guī)定備案的；
�。ㄎ澹┎粓�(zhí)行本細(xì)則第十四條、十五條，擅自擴(kuò)大有關(guān)費(fèi)用分?jǐn)偡秶蛱岣叻謹(jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的；
�。┢渌`反價(jià)格法律、法規(guī)規(guī)定的。
第三十條本 細(xì)則由市物價(jià)局會(huì)同市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。
第三十一條 本細(xì)則自2010年8月1起執(zhí)行，有效期至2015年7月31日。本市以往有關(guān)規(guī)定與本細(xì)則不一致的，以本細(xì)則為準(zhǔn)。 |
